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开发商担心的一幕出现了,未来降价会成为主流吗?党媒发声回应了

2019-11-12 来源:楼市奇说 点击 评论

时至今日,依然有很多人对房地产抱有巨大幻想,自欺欺人地觉得调控松绑就在眼前,熬过当下这短暂的时期,迎接他们的就是胜利的曙光。更有甚者给自己编织了一个更美好的“梦”:下一轮房地产风暴即将到来,造富程度空前绝后,现在就是“抄底最佳时机”,错过这一次,就彻底失去了翻盘的机会。

我不止一次告诫过大家,房地产疯狂“造富”的时代在房住不炒宣布的那一刻就彻底结束了,调控高压紧绷的这三年,楼市早已经变天,还痴心妄想靠投资炒作楼市躺着发财,会被现实打得鼻青脸肿。楼市变天体现在三个方面:

首先,春江水暖鸭先知,最能感觉到楼市“变天”的就是在一线摸爬滚打的开发商。融资端、市场端、资产端稍有风吹草动,开发商都能最先感知到,且受到的影响也最为直接。调控始终保持高压不松的这几年,其实最难受的并不是炒房客和普通购房者,而是开发商。 

很多人可能会说,开发商都是“敲骨吸髓”的好手,前几年市场发展那么猛,他们没少赚钱,现在调控刚一紧就开始叫苦了。这话说得没错,前几年很多开发商确实赚了不少钱,但是基本上也都以“拿地”的形式兑换成了更多的负债,而且很多还是“地王项目”。

昔日举债创下的辉煌,正在一步步反噬他们。这两年从一二线到三四线调控大招密集发射,开发商担心的一幕幕正在出现:不仅销售遇阻,现在融资端也屡屡受限,叠加待偿还债务期限到期,现在不管是大中小开发商,都面临巨大资金压力——18年386家房企破产,今年仅截止到10月初就有408家房企破产,就是最好的证据。

比破产稍微好点的房企,都在挣扎着降价卖房自救。三个月前我若是说开发商顶不住开始降价卖房了,很多人会说我胡说八道,但是眼前“降价卖房已经是业内普遍现象”,恒大、融创、万科等老牌房企都在这样干,尤其是恒大,降价幅度超过以往任何一次,最低可以做到6折优惠,正是通过这种方式,9、10两个月合计回款1734亿,已完成年度销售目标的90.58%,羡煞旁人。

有人能够降价卖房迅速回款自救,但更多的是中小房企资金承压失血而亡。经济学家马光远预测,未来80%的开发商会死,现在仅仅是拉开了“死亡”的序幕;阳光城欧阳捷则更为激进,他直言未来90%的中小房企会破产倒闭,房地产迎来真正的重组大洗牌。

其次,当下不仅开发商放弃了幻想,更多的炒房投资客其实也在谋划撤离。尤其是最大“炒房客”上市公司扎堆卖房套现释放的信号再明确不过:楼市大势已去,过去持有房产升值潜力巨大,现在继续持有房产或弄巧成拙。尤其是在未来的房地产充满不确定性的情况下,现在套现离场就是最明智的选择,一则可以看做是“高位套现”,不会亏损太多;二则,对于企业经营不佳者来说,回笼资金可以让企业经营方面的数据更好看,一箭双雕。

再者,房地产的历史定位发生巨变,这决定了其未来发展必将走向衰退,不管是对炒房投资客来说,还是对于开发商来说,都是沉重的打击——国家高层、重要会议、党媒等接二连三重磅表态,“不走房地产拉动经济老路”,释放的信号再明确不过:经济要走高质量发展路线,房地产不能继续上演过去的疯狂了。

正如上文提到的,这对开发商的影响是非常巨大的,或直接导致一大批房企破产倒闭。因为经济发展不再依赖房地产,意味着房地产很难再被重视,未来对流向楼市的资金也会监管更严,因此开发商融资和销售都会受到很大影响。

其实更大的影响是购房者的预期。国家都宣布不再拿房地产刺激经济了,老百姓会怎么看待,理所当然认为房地产的鼎盛时期已经过去了,长远来看是对房地产的持续利空。过去不管大家对楼市如何看好,未来也随着这个定位的出现而逐渐发生变化。

我不止一次强调过,楼市靠的是亿万购房者支撑,未来大家不再把钱投入到钢筋混泥土建好的房子上去,开发商、炒房客手里的房子谁来接盘?高高在上的价格又由谁来支撑呢?

楼市已然变天,那么未来降价卖房会成为市场主流吗?

对于以往的中国房地产市场来说,降价促销可能是天方夜谭的事情,彼时甚至有开发商叫嚣“炸楼都不降价卖”,降价卖房成为市场的主流,更不敢想象。但是今年之后的市场,还真可能沿着这种趋势发展。

此话怎讲?一方面,开发商自己都开始悲观了。融创孙宏斌前两天的讲话刷屏了,根本原因是他发表的观点出乎所有人意料:这轮调控不太可能放松,房住不炒已经是基本国策,不让经济依赖房地产是国家亲自定调的,意味着什么大家心里都清楚;房价不能涨,房地产要慢下来了;房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小,将更多依赖经营现金流和股本资金发展。

孙宏斌上述的这“一席话”可谓信息量巨大:1,调控不太可能放松,这是房地产发展的需要,更是经济从高速度向高质量转变的需要。因为这是国家“亲自定调”的,不是某一个专家信口胡诌的,所以幻想调控放松,期待房价再次“起飞”,但是不可能实现的,抱有这种幻想者该彻底醒醒了;2,我们仅用20年就走完了美国40年的房地产历程,总结起来就一句话,房地产发展太快了,未来一定要慢下来,慢体现在两个方面,一是投资增速要保持在合理范围内;二是房价要控制在合理水平,能不能涨,涨多少,未来都会有明确指标;3,过去房企发展都是靠负债拼规模,银行等金融机构是最大支撑,地产行业占据了太多金融资金,未来这种发展模式要改变了。不能过度负债,那就只能靠实力:勤修内功,建好房子,不以价格取胜,但以质量取胜。 

悲观者不止孙宏斌一人,世联行陈劲松昨天也流露出了浓浓的悲观情绪:诸位别指望房价过了今年冬天,政府看到还不行,放松政策,房价就上升,这个歌就别唱了,这一页就翻过去吧;金融政策是最要命的,只要是去杠杆这个大的原则不动,我认为市场依然不好。

曾经的地产大佬潘石屹也要彻底告别房地产了,近期传出要80亿“清仓”地产项目,包括此前多次强调“不卖”的物业,也在兜售清单里。释放的信号很明确:经济大环境不济的情况下,稳一点更好,房地产显然不符合老潘的“求稳”投资理念。正如李嘉诚卖房投资基建等更有保障的行业一样,老潘也开始谋划更安全的投资方式了。 

另一方面,降价卖房现在已经不是某一个城市某一个项目的特权,而是全国为数众多的城市都在上演的基本事实。

未来降价会否成为市场主流,党媒其实早就有过回应,人民日报此前发文评论过:大涨大跌不符合楼市“稳”的主基调,但降价并非不可以,正常的涨涨跌跌都是在可控范围内。党媒反倒是对那种“不允许房价下跌”的城市的做法给予了谴责和抨击:这种做法是掩耳盗铃自欺欺人,违背经济规律,逆势而为,不可取。

平心而论,即使人民日报这样说,我们也要有清楚的认识:房价根据市场上的需求变化而变化这无可厚非,开发商、投资客因为自身资金原因降价卖房,更是常规操作。但是想让房价一直持续下跌,或者跌幅较大都是不太可能的,因为房价关联的因素众多:投资投机者的财富、地方土地价格、银行资产评估价格等,除非那些基本面确实不足以支撑如此高的房价,否则这每一个角色都会对房价下跌有巨大阻力。